房地產行業各環節的稅務問題分析及稽查應對

房地產企業的稅收成本已然成為僅次于建安成本的第二大營運成本，即便如此，房地產公司的財務也在稅務稽查面前屢敗屢戰，交了不該交的稅，沒省下該省的稅。怎樣才能依法納稅、合理籌劃？房地產開發的稅收風險管控點在哪里?如何面對新的稅收政策等等，一系列問題都在困擾企業的持續經營......

房地產新一輪稅務稽查風暴又將到來, 企業在對稅法的理解上或多或少的與稅務機關有分歧和爭議，有時小小的政策理解上的偏差，往往可能失之毫厘謬以千里，乃至招至巨大風險。在當前嚴征管嚴稽查的形勢下,盡量事先避免稅企雙方爭議，對很多企業來說就更是至關重要的。

【課程大綱】

第一章：購地階段

一、 拿地環節

1、 如何確定契稅的計稅依據？

2、 如何確定契稅的計稅依據？

3、 項目換土地并未支付土地出讓金，是否繳納契稅？

4、 以零地價方式受讓土地是否征收契稅？

5、 購買公司股權也要繳納契稅嗎？

二、持有環節的涉稅事項 

1、 土地使用稅如何繳納？

2、 開發商應何時開始繳納土地使用稅？

3、 開發用地有什么稅收優惠政策？

4、 在商品房完工前繳納的土地使用稅能否計入開發成本？

5、 開發商何時不再繳納土地使用稅？

6、 土地閑置費能否在土地增值稅上扣除？

7、 政府支付的征地補償費是否征稅？

第二章：建設階段

1、確定主管稅務機關

2、確定核定方式

3、劃分成本核算對象

4、設立開發間接費用

5、土地增值稅和企業所得稅在開發成本核算內容的對比     

6、售樓處建造裝修費能否計入扣除項目金額？

7、項目管理合同、監理合同、企業之間的借款合同等是否須繳納印花稅？

第三章：預售階段

1、定金是否預征稅款？

2、預繳稅款如何作賬務處理？

3、預售期的期間費用能否稅前扣除？

4、預繳的營業稅、土地增值稅等能否扣除？

5、向購房客戶支付的解約違約金是否扣繳個人所得稅？

第四章：現售階段

1、完工產品

2、銷售階段稅收利益獲取

3、土地增值稅清算

第五章：物業管理階段

1、物業企業如何計算繳納營業稅？

2、物業代收水電的節余如何處理？

3、物業代收費用能否向業主開具發票？

4、物業管理用房是否應繳納房產稅？

5、業主共有的房產是否征收房產稅？

第六章 ：稅務稽查風險管理

1、假票如何應對

2、入賬票據審核

3、跨期費用是否可以扣除

4、如何應對自查、納稅評估、稽查

5、如何增強業務部門財務意識

6、如何與稅務機關打交道