房地產企業開發，全程各環節涉稅疑難爭議化解、風險防控與稅務籌劃

隨著國家對房地產企業一系列調控政策的實施，限購、限貸、限價、加息，尤其是國家稅務總局大批針對房地產行業出臺的稅收政策，房地產行業面臨巨大的稅收風險，企業如果對相應的財稅政策缺乏深入理解，很可能會造成應對不當，就會使自身陷入空前嚴重的稅務危機之中。

房地產會計核算與稅收政策相差較大，財務人員對項目開發的各階段把握不好，都會出現少交多交稅情形，準確理解稅收新政策，遵從規定以降低稅務風險；以及在不違反稅法的前提下合理降低企業稅負，從項目設立、項目談判、購地、開發、銷售、清算、企業注銷各階段，提前注意組織架構設計、征地方式、開發過程中的稅務安排、銷售方式等主要環節的稅收問題，企業將既能有效地降低稅收成本，又能有效地規避稅收風險，科學納稅、安全納稅，實現企業的價值提升。

本課程將從房地產企業的設立，到取得、轉讓土地使用權，項目施工建設環節、預售環節直到項目清盤等全過程，為您全景展現相關的業務內容，不僅詳細講解有關的稅務處理及其規定，還對不同處理方式的稅負做了詳盡的比較和相應的籌劃，從根源上和業務流程上控制涉稅風險，對各階段涉及到的所得稅、營業稅、土地增值稅等都全面講解。會使您豁然開朗，能夠更好地應對房地產調控給貴企業帶來的稅收風險，科學納稅、安全納稅，規避稅務風險。

在當前嚴征管、嚴稽查的稅收環境下，稅務機關加大了對房地產企業的檢查力度，企業隨時面臨稅務危機，為了幫助企業相關人員了解和掌握房地產經營各環節涉及的稅種、經濟事項處理技巧；加強企業稅收風險控制，降低稅收成本，保證資金和資產的安全，使您的企業在如此艱難的環境下突破重圍，成功逾越眾多稅務風險的鴻溝，化解稅務危機，著名稅務籌劃專家，中國注冊會計師、注冊稅務師許明信為您針對房地產企業新的財稅政策，規避稅收風險，合理納稅籌劃精講，答疑解惑、排解難題，幫助您全面地梳理企業的業務流程與財稅處理，并對稅收風險做針對性分析。

【課程大綱】

一、企業設立環節

1、抽逃出資的法律責任

2、為個人購置資產的稅收風險控制

3、股東身份與稅收待遇差異

4、轉讓股權的涉稅處理

5、異地設立項目公司如何選擇企業組織形式

6、籌建期業務招待費

二、土地征用環節

1、規劃紅線外支出的處理

2、拆遷補償費入賬憑證

3、契稅計稅依據

4、土地使用稅的開始交納時點

5、不同征地方式的稅負比較

6、股權收購方式取得土地，股權溢價的籌劃（增資后轉讓、投資后分立）

7、土地價款返還的稅務處理

8、聯合開發與掛靠

9、土地出讓金減免，契稅如何交

10、代建、BT置換土地

三、前期規劃立項環節

1、設計費

2、分期立項，戶型設計與土增清算

3、開發成本項目設置

4、全面財務預算與籌劃準備

四、工程施工環節

1、建筑工程合同與票據結算（混合銷售、甲定、甲供）

2、總分包工程計稅依據

3、跨地區施工的稅收征管

五、開發產品預售環節

1、預售階段會計核算與稅收管理

2、促銷方式的稅收籌劃（返息、附贈、免物業、回租、墊首付）

3、地下車位、車庫、人防、儲藏室

4、售樓處與配套設施

5、銷售+裝修分解簽訂合同是否有效

6、應收未收房款的處理

7、違約金與價外費用

六、完工決算環節

1、完工年度會計核算與稅收處理

2、土地使用稅減除納稅義務時點

3、計稅成本的范圍與主營成本結轉

4、完工后續支出的處理

5、完工條件

七、物業自持與租賃環節

1、開發產品轉自用是否視同銷售

2、無租、免租、遞增/減租金

3、租賃收入與支出會計稅務處理

八、土地增值稅清算環節

1、開發連體樓如何分攤成本

2、土增稅開發成本與會計口徑差異

九、公司注銷清算環節

十、企業稅務風險管理專題

1、假票如何應對

2、入賬票據審核

3、跨期費用是否可以扣除

4、如何應對自查、納稅評估、稽查

5、如何增強業務部門財務意識

6、如何與稅務機關打交道

7、往來賬中的稅收風險

十一、融資業務

1、計提但未支付的利息是否可以稅前扣除

2、向不同債權人融資，利息如何扣除

3、融資報表需注意的重點指標

4、融資顧問費是否可以稅前扣除

5、企業間無息借貸的稅務風險規避

6、集團與成員企業融資