基于產品品質和效益雙提升的設計成本管控關鍵技術解析

【課程背景】 

房地產市場需求的巨大變化，原來剛需產品變成滯銷，產品走向2極化，或改善需求或極小化。產品力的提升不是簡單的成本提升，而是對人性人心需求的進一步發掘。從戶型平面、回家動線、精裝空間利用，智慧健康等方面不斷迭代升級。課程將從產品資源分配（南向資源、層高資源、土地資源）等視角，和學員分享產品力提升的關鍵技術。

基于品質和效益雙提升的設計成本優化。

品質與成本往往背道而馳，如何重塑2者關系呢？本次課程的內容是從提升效益的視角，對于無效成本的界定、到無效成本的消除，課程全過程都在為學員構建一個清晰、可操作、易實施的品質、成本和效益的設計優化套路讓項目收益倍增。

【課程對象】項目總、營銷總、設計總，成本總，策劃、推廣、品牌等專業人員

【課程大綱】 

第一部分:經營成本解析,產品基因決定項目收益（1.5小時）

一.區分三大策劃的差異

1.概念策劃

2.產品策劃

3.營銷策劃

案例分享:星耀五洲項目的策劃混亂

案例分享:踩進別墅坑，神仙難救你

二.更新產品決策依據

案例分享;同一塊土地采取不同產品策略的依據有哪些.

案例分享;怎樣突破聯排、雙拼、別墅、生活洋房的容積率，高層的價格”

案例分享:大面寬不是能力，而是選項而已

三.明確產品策劃條件

1.產品策劃的三架馬車

1)價格驅動2)限制條件3)品質成本

2.產品策劃的三項原則：三個不博弈

案例分享:和政策博弈產品的風險后果

演練:當地住宅層高的要求是多少？有機會利用？

演練：交房時客戶發現玻璃上有條劃痕，但符合國家標準，我們應該怎樣處理。

四.產品二級基因的決策邏輯 （7個七個維度讓你運籌帷幄）

1、資產模型       2、家庭結構

3、項目規模       4、配套條件

5、企業價值       6、市場價格     7、面積區間

案例分享:長沙某項目的戶型區間的快速取值

演練:碧桂園是否應該嘗試做高端產品？理由？

五.創造工具一次性選定產品一級基因

1.  一級基因決定項目整體的收益

2.  一級基因選擇器的設計

3.  一級基因選擇器的應用原來

4.  一級基因產品取舍的依據是什么

5.  能否實現不強排也預知結果？

六.建立無內耗、各行其職的決策機制

學員演練：模擬一個真實的項目，學員現場完成產品一、二級基因決策。

案例分享：產品基因選擇錯位，可能是滅頂之災

第二部分:立面效果一次到位,讓客戶倍感自豪（1.5小時）

一.立面的本質與功效

二.立面設計技法

1.立面的“體”      2.立面的“面”   3.立面的“線”

4.立面的“縫”      5.立面的“墻”   6.立面的“口”

案例講解:將立面的“體”“面”“線”“縫”四個層級進行分解和刻畫，以及立面“墻”“入口”設計原則。

學員演練:學員可以現場提供立面，老師現場講解立面優化的方法

三.立面風格確定

1.環境影響            

2.企業價值觀對立面的影響

案例講解:立面風格選擇受那些因素的影響，以及作為地產公司應該怎樣選擇立面

四.立面成本控制

1.體系系數控制法      

2.選材控制法

案例講解:控制立面的成本可以用最簡單的原則來控制

第三部分:驚艷的產品展示,讓客戶居住無憂（3小時）

一.居住行為對戶型平面的決定性作用解析

案例分享：客廳不再是交流空間

廚房不再是燒菜做飯那么簡單

孩子房為什么應該有張單人沙發?

次臥、父母房都蘊含著大量行為學的知識運用。

二.潛意識心理需求對裝修品控的控制性作用解析

裝修有套路：提高品相不是滿足使用需求，而是心理需求。

三.戶型內部空間的張力設計

內部空間不僅是使用空間，更多是視覺空間，規劃好視覺空間，房子張力倍增。

案例圖解：最有效的方法就是空間不穩定法則

四.改善型產品的功能取舍表

改善還分很多層級，老師自創一張表格，讓沒有住過豪宅的，瞬間變成豪宅設計大師。五.售樓部功能布局

案例講解：構建客戶信任的五個場所

接洽大廳、VIP、水吧、兒童活動、簽約室場所設計

六.產品展示要領

1.住宅的產品模型等展示各不相同

2.商業的產品模型等展示各不相同

3.寫字樓的產品模型等展示各不相同

案例講解:某公司規劃展示效果

七.工法展示要領

案例分享:工法有2種，課堂圖示講解

八.衛生間也有套路

九.樣板房不僅是戶型展示

案例講解:做幾套樣板房、選擇什么戶型來做樣板房，什么樣的樣板房容易打動客戶

十．庭院生活展示

案例講解:給樣板房打造一個別墅級別的體驗

十一.樣板區整體驗收標準

案例講解:重金打造樣板區的失敗案例以及樣板區易范錯誤

學員演練:模擬一個項目展示區，學員現場修改客戶動線，獲得客戶青睞。

第四部分:園林的理性設計,讓客戶由衷青睞（1.5小時）

一.走出園林設計的誤區

案例講解:為什么我們的圖紙上園林意境在現實的園林中都消失了？

二.園林概念設計的邏輯

1.活動分類

2.活動空間要求

3.活動布局

4.文化風格的選擇

5.園林空間序列規劃

案例講解:園林有看的部分和用的部分，二者邏輯相悖；我們從活動入手，展示園林從活動-空間-布局-文化的設計邏輯，讓學員一次到位的提出園林設計概念。

三．園林方案設計的技法

1.空間尺度要求

2.硬景設計要求

3.軟景設計要求

4.燈光設計要求

5.水景設計要求

案例講解:方案設計是靠設計師的設計功力，是一個可以更多尊重設計師意見的環節；

四．園林施工圖控制的手段

4.施工圖紙的標準化

2.施工作業的標準化

案例講解:施工圖又要回到甲方控制范圍，施工圖考驗的不是創意，而是對園林施工技法和施工組織的深刻理解；

五.園林成本控制技法

1.控制硬化道路以及充分利用已經硬化的部分

2.園建巧用石方量

3.綠化不均衡布局

案例講解:園林成本控制三斧子

學員演練:學員可以現場提供項目總圖，老師現場講解園林優化的方法

第五部分:地下車庫設計,無效成本的最大漏洞（3小時）

一.產品策劃階段的地下室面積預估

案例講解:2.0、2.2、4.0、7.0容積率地下室面積預估

二.脫開主體施工之優劣分析

案例講解：某上市地產公司一體化施工和分體施工帶來的成本差異

三.塔樓下部空間的應用與設計

案例講解:應用案例分享，塔樓下部空間界定創造的價值

四.機械車位的應用條件

案例講解;用工具計算機械車位使用的零界點

五.嚴堵車庫無效成本

1.單層和多層地下室成本分析

車位均攤成本分析

案例講解：多層與單層地下室的經濟指標差異

2.大小柱網優劣對比

案例講解：大柱網和小柱網的成本差異

3.車庫層高的成本敏感度分析

案例講解：現場計算層高每增加一米的代價

4.固定地下室總面積條件下的優化設計對策

案例講解：成都、西安等地方性政策約束下的優化方案

5.哪些設備功能是可以設置在塔樓下面

案例講解：老師提供表格化的內容，作為檢查設備用房位置選擇對否的工具。

6.地下室新技術分析（loft、夾層、耦合）

案例講解：LOFT技術的應用優勢與劣勢

7.地下室結構優化創造的價值

案例講解：地庫優化效果預判方法應用

8.影響停車效率的相關指標分析

9.地庫優化案例分享

六.地庫營銷獨門秘籍,把最后的庫存變現

1.車位和房屋捆綁營銷的得與失

2.車庫營銷戰法

1)地產車位營銷控制點

2)大禮包營銷技法

3)苦情營銷技法

4)心法營銷套路

3.成本最低的車庫心法營銷

1)心法營銷的底層邏輯

2)營銷主體和利益分配

3)心法營銷的套路分享

第六部分：解套公寓， 讓客戶趨之若鶩（1.5小時）

一.公寓產品篇

1.居住價值分析

2.旅居價值分析

3.投資價值分析

4.功能的脫胎換骨

二.公寓產品的營銷

1.公寓產品的客戶定位

2.到訪流量突破

3.公寓產品的品牌建設

4.公寓營銷的持續轉化

5.公寓營銷文案設計

【課程講師】 

周老師，17年地產總經理經歷，實戰派專家。原華夏幸福基業地產副總經理，先后在深圳、北京、三亞等地任職，具有豐富的實戰經驗和理論功底。

建筑設計公司合伙人，多家企業顧問，多家創業公司合伙人，清華等多家培訓機構核心講師。

擅長從看似紛繁復雜的表面現象中探尋底盤邏輯，并能夠總結出可復制的套路。創新能力突出，曾獲七項國家專利發明。對企業發展路徑、產品設計與策劃、營銷組織與創新、團隊管理與構建等都有自己獨到見解，形成了可行、高效、能復制的系列戰略戰術，每次都能讓學員腦洞大開，并且付諸于工作之中。

【主要客戶】碧桂園、中海、綠城、金科、中建、招商、金茂、華發、金輝、祥生、國華、華鴻、新城、中電建、中糧、中鐵、中交、中鐵建、金融街、北京住總、北京城投、旭輝、幸福時代、越秀、珠江實業、云南泰興隆……