房地產(chǎn)三、四線城市項(xiàng)目投資與拓展策略

課程介紹：

房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)成熟期，隨著開發(fā)過剩，物業(yè)銷售困難，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越來越高，而項(xiàng)目的投資價(jià)值或物業(yè)價(jià)值卻在下降。本課程針對(duì)房地產(chǎn)投資企業(yè)，如何從房地產(chǎn)行業(yè)去評(píng)估一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和價(jià)值，為著眼點(diǎn)展示開學(xué)習(xí)和案例分析。

課程對(duì)象:

房地產(chǎn)企業(yè)高層管理人員、投資決策部門人員、項(xiàng)目開發(fā)管理人員

課程時(shí)間：2天

課程學(xué)習(xí)目標(biāo)：

1. 認(rèn)識(shí)和了解新的房地產(chǎn)行形勢(shì)下房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與趨勢(shì)；

2. 掌握針對(duì)三、四線城市風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估重要流程、數(shù)據(jù)和信息，以及如何采集和分析數(shù)據(jù)、信息；

3. 掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的流程和關(guān)鍵要點(diǎn)，以及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法和模型；

4. 重點(diǎn)掌握和學(xué)習(xí)房地產(chǎn)企業(yè)土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略與持續(xù)性開發(fā)模式。

課程大綱：

1 三、四線城市項(xiàng)目拓展與項(xiàng)目拓展模式

1.1 項(xiàng)目拓展與土地拓展差異

1.2 項(xiàng)目拓展類型

1.2.1 土地拓展

1.2.2 項(xiàng)目收購

1.2.3 合作開發(fā)

1.2.4 政府勾地模式

1.2.5 不良資產(chǎn)收購處置

1.3 項(xiàng)目拓展操作

1.3.1 城市選擇

1.3.2 拓展途徑

1.3.2.1 一級(jí)土地整理

1.3.2.2 二級(jí)土地市場(chǎng)

1.3.2.3 三舊改造

1.3.2.4 集體用地流轉(zhuǎn)

1.3.2.5 不良資產(chǎn)收購

1.3.3 項(xiàng)目選擇標(biāo)準(zhǔn)

1.3.3.1 項(xiàng)目類型

1.3.3.2 項(xiàng)目規(guī)模

1.3.3.3 動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)

1.3.3.4 靜態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)

1.3.3.5 可銷售比例與物業(yè)類型

1.3.4 項(xiàng)目可研、測(cè)算要點(diǎn)

1.3.5 項(xiàng)目拓展的工作重點(diǎn)

1.3.5.1 城市評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)收集

1.3.5.2 城市土地儲(chǔ)備、存量土地分布

1.3.5.3 城市各區(qū)域市場(chǎng)信息

1.3.5.4 土地拓展渠道

1.4 案例：萬科、恒大、碧桂園三、四線城市拓展模式與經(jīng)驗(yàn)

2 同行研究與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究

2.1 同行研究

2.1.1 研究對(duì)象選擇的原則與標(biāo)準(zhǔn)

2.1.2 同行研究四個(gè)方向

2.1.2.1 主要選擇區(qū)域與城市

2.1.2.2 選擇的產(chǎn)品類型

2.1.2.3 選擇的投資模式

2.1.2.4 選擇的周期與時(shí)間節(jié)點(diǎn)

2.2 同行投資信息獲取來源六個(gè)方向

2.3 同行投資信息分析與真?zhèn)窝信?/span>

3 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的流程和關(guān)鍵要點(diǎn)

3.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的流程

3.1.1 9+1的房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模型和流程

3.2 項(xiàng)目評(píng)估的關(guān)鍵要點(diǎn)

3.2.1 相關(guān)案例的溯源與回顧

3.2.2 建立項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的價(jià)值表

3.3 收并購項(xiàng)目的盡職調(diào)查與風(fēng)險(xiǎn)控制

3.3.1 盡職調(diào)查的范圍與要求

3.3.2 盡職調(diào)查的深度

3.3.3 民間糾紛與借貸情況的調(diào)查

3.3.4 收并購項(xiàng)目核心四大風(fēng)險(xiǎn)

3.3.4.1 項(xiàng)目規(guī)劃與開發(fā)要求的風(fēng)險(xiǎn)

3.3.4.2 土地溢價(jià)與土增稅的風(fēng)險(xiǎn)

3.3.4.3 項(xiàng)目方經(jīng)濟(jì)與法律糾紛風(fēng)險(xiǎn)

3.3.4.4 項(xiàng)目工程質(zhì)量與銷售風(fēng)險(xiǎn)

3.4 城市房地產(chǎn)政策與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

3.4.1 城市房地產(chǎn)主要數(shù)據(jù)采集與分析

3.4.1.1 城市目前所處的房地產(chǎn)何種開發(fā)階段

3.4.1.2 城市存量、新開發(fā)量與去化量之間關(guān)系

3.4.1.3 城市各區(qū)域市場(chǎng)房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)

3.4.2 城市房地產(chǎn)、人口、產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)、GPD等數(shù)據(jù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

4 項(xiàng)目投決策核心要素與可行性決策

4.1 項(xiàng)目投資估算和資金籌措

4.1.1 土地成本預(yù)算

4.1.2 建安工程成本預(yù)算

4.1.3 前期費(fèi)用

4.1.4 紅線內(nèi)外工程及公建配套預(yù)算

4.1.5 不可預(yù)見費(fèi)

4.1.6 開發(fā)期稅費(fèi)

4.1.7 資金籌措計(jì)劃及財(cái)務(wù)費(fèi)用

4.2 可行性研究財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的選定和預(yù)測(cè)

4.2.1 售樓收入的測(cè)算

4.2.1.1 住宅銷售單價(jià)的測(cè)算

4.2.1.2 商鋪銷售單價(jià)的測(cè)算

4.2.1.3 單位銷售單價(jià)的測(cè)算

4.2.1.4 建議銷售價(jià)

4.2.1.5 實(shí)際銷售總收入

4.2.2 項(xiàng)目經(jīng)營管理費(fèi)用收入與支出測(cè)算

4.2.3 經(jīng)營稅費(fèi)及所得稅的繳交測(cè)算

4.2.4 土地增值稅

4.2.5 所得稅

4.3 項(xiàng)目盈虧能力分析

4.3.1 內(nèi)部收益率（IRR）

4.3.2 凈現(xiàn)值（NPV）

4.3.3 凈現(xiàn)值率（NPVR）

4.4 項(xiàng)目的不確定性分析

4.4.1 項(xiàng)目盈虧平衡分析

4.4.2 項(xiàng)目敏感性分析

4.4.3 概念性分析

4.5 可行性研究結(jié)論與建議

4.5.1 可行性研究結(jié)論與建議方案

4.5.2 項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

4.5.3 相關(guān)說明及建議

4.5.4 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、指標(biāo)綜合評(píng)估